L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 77/E del 15 dicembre 2022, fornisce chiarimenti in merito all’applicazione della detrazione spettante in caso di acquisto di unità immobiliari demolite e ricostruite con una riduzione del rischio sismico ad una o due classi di rischio inferiore nella misura più elevata del 110%.

Grazie al decreto Rilancio, infatti, la detrazione è stata elevata al 110% per le spese sostenute da persone fisiche che hanno acquistato immobili residenziali dal 1°luglio 2020 al 30 giugno 2022.

Per beneficiare del Superbonus, ovvero del 110%, per l’acquisto di case antisismiche, è necessario che i requisiti sussistano nel periodo di vigenza della norma. Dunque, occorre che l’atto di acquisto dell’immobile oggetto degli interventi sia stipulato entro il termine previsto dalla legge. Inoltre, gli acquirenti possono fruire del Superbonus per gli acconti pagati dal 1°luglio 2020, in applicazione del principio di cassa, a patto che il preliminare di acquisto sia registrato e che il rogito sia stipulato entro il predetto termine di vigenza.

In alternativa alla detrazione nella dichiarazione dei redditi, l’acquirente ha la possibilità di optare per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino ad un massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato i lavori e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta (sconto in fattura); oppure, gli acquirenti possono optare per la cessione del credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

A seguito delle modifiche apportate al decreto Rilancio, è possibile fruire del Superbonus anche per gli acquisti effettuati dopo il 30 giugno 2022, ma comunque entro il 31 dicembre 2022, qualora alla suddetta data del 30 giugno 2022:

• sia stato stipulato il contratto preliminare di acquisto regolarmente registrato;
• siano stati versati acconti mediante il meccanismo dello sconto in fattura e maturato il relativo credito d’imposta;
• sia stata ottenuta la dichiarazione di ultimazione lavori;
• siano stati ottenuti il collaudo dei lavori e l’attestazione del collaudatore statico che asseveri il raggiungimento della riduzione del rischio sismico;
• l’immobile sia stato accatastato almeno in categoria F/4.

Questi requisiti devono ricorrere congiuntamente perché la mancanza anche di uno solo non consente l’applicazione del Superbonus per gli acquisti effettuati dal 1°luglio al 31 dicembre 2022, ferma restando la possibilità di fruire della detrazione del 75% o dell’85% per gli acquisti effettuati entro il 31 dicembre 2024.

Il dubbio rappresentato nel documento di prassi amministrativa riguarda la verifica del rispetto delle condizioni che, ‘al 30 giugno 2022’, l’acquirente/beneficiario del Superbonus abbia versato ‘acconti mediante il meccanismo dello sconto in fattura e maturato il relativo credito d’imposta’ e, nello specifico, se con la locuzione ‘credito maturato’ si debba intendere che tale condizione si verifichi solo a seguito dell’invio della prevista comunicazione di esercizio dell’opzione, non bastando, alla sottoscrizione del preliminare di acquisto, il pagamento dell’acconto con l’emissione della fattura contenente l’indicazione dello ‘sconto’.

In merito la circolare osserva che, ai fini dell’individuazione del periodo d’imposta cui imputare le spese, occorre fare riferimento, per le persone fisiche e gli enti non commerciali, al criterio di cassa e, quindi, alla data dell’effettivo pagamento, indipendentemente dalla data di avvio dei lavori cui i pagamenti si riferiscono. In caso di sconto in fattura, si può fare riferimento alla data di emissione della fattura da parte del fornitore.

Alla predetta data, dunque, le spese si intendono sostenute per l’acquirente/beneficiario in capo al quale matura il diritto alla detrazione.

A fronte dello ‘sconto’ praticato, al fornitore è riconosciuto un credito d’imposta pari alla detrazione spettante da utilizzare in compensazione, con la stessa ripartizione in quote annuali con la quale sarebbe stata utilizzata la detrazione, a decorrere dal giorno 10 del mese successivo alla corretta ricezione della Comunicazione dei dati concernenti la predetta cessione all’Agenzia delle Entrate e, comunque, non prima del 1°gennaio dell’anno successivo a quello di sostenimento delle spese; in alternativa all’utilizzo diretto, a decorrere dal giorno 10 del mese successivo alla corretta ricezione della predetta Comunicazione, i cessionari e i fornitori possono cedere i crediti d’imposta ad altri soggetti.

Pertanto, essendo rilevante il sostenimento delle spese in capo all’acquirente/beneficiario della detrazione che, in caso di sconto in fattura coincide con l’emissione della stessa, è possibile fruire del Superbonus anche nel caso di acquisto di ‘case antisismiche’ entro il 31 dicembre 2022 qualora, entro il 30 giugno 2022, sia stata emessa la fattura relativa al pagamento di acconti a seguito della stipula del preliminare di acquisto, nella quale venga espressamente indicato che lo sconto in fattura è praticato dall’impresa venditrice.

Per l’impresa/cessionario l’utilizzazione del credito in relazione alle suddette fatture di acconto emesse entro il 30 giugno 2022 è, comunque, subordinata alla trasmissione della prevista Comunicazione dei dati riferiti alla cessione in questione all’Agenzia delle Entrate, da effettuare nel termine del 16 marzo 2023.

È chiaro che il diritto alla detrazione in capo all’acquirente e il corrispondente diritto all’utilizzazione del credito in capo all’impresa sono subordinati al rispetto delle condizioni di legge e alla stipula dell’atto definitivo di compravendita entro il 31 dicembre 2022.

Infine, la circolare precisa che l’ulteriore previsione di legge secondo cui l’immobile, al 30 giugno 2022, sia accatastato ‘almeno in categoria F/4’, è finalizzata a consentire l’applicazione della misura anche nel caso in cui l’immobile non sia stato accatastato alla predetta data del 30 giugno 2022 in una delle categorie ammesse al Superbonus ma si trovi in categoria catastale F/4 (‘unità in corso di definizione’), in cui il fabbricato è per lo più completato ma la destinazione d’uso e la consistenza non sono ancora stati definiti.

Ai fini dell’applicazione della detrazione in parola è necessario che l’unità immobiliare acquistata rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio.