La manovra 2024 ha previsto modifiche alla disciplina fiscale delle locazioni brevi. L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 10/E del 10 maggio 2024, ha fornito le istruzioni operative agli uffici per garantire l’uniformità di azione in merito alle novità introdotte fiscali sul punto.

La legge di Bilancio 2024 ha modificato la norma che disciplina le locazioni brevi al fine di innalzare l’aliquota dell’imposta sostitutiva dovuta sui redditi derivanti dai contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio d’attività d’impresa, che effettuano l’opzione per l’applicazione del regime fiscale della cedolare secca.

La circolare intende fornire istruzioni con riferimento alle novità introdotte dall’ultima manovra, fermo restando che valgono le indicazioni già fornite con la circolare n. 24/E/2017, se compatibili.

Le locazioni brevi sono i contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Sono comprese le locazioni che prevedono la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’attività d’impresa.

I contratti di locazione brevi che sono tesi a soddisfare esigenze abitative transitorie anche per finalità turistica, devono essere stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa. Sono escluse dall’ambito applicativo della norma le locazioni brevi che rientrano nell’esercizio d’attività d’impresa, come definita dall’art. 55, comma 2, del Tuir e dall’art. 4 del Dpr n. 633/1972.

Il regime fiscale delle locazioni brevi viene riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta; ne consegue che, in caso di destinazione alla locazione breve di 5 o più appartamenti, l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale, condizione che preclude l’applicazione del regime fiscale delle locazioni brevi.

In merito all’oggetto del contratto, gli immobili posti in locazione, come anticipato, devono soddisfare finalità abitative e ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano le disposizioni del Dlgs n. 23/2011 in caso di opzione per l’imposta sostitutiva della cedolare secca.

Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applica l’aliquota del 26% in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca. Tale aliquota è ridotta al 21% per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.

In merito all’entrata in vigore della nuova aliquota, questa trova applicazione a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di Bilancio 2024 e, quindi, dal 1°gennaio 2024.

Per effetto delle nuove disposizioni oggetto della presente circolare, qualora i soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, incassino o intervengano nel pagamento dei canoni relativi ai contratti in questione, gli stessi sono tenuti ad operare la ritenuta del 21%, in qualità di sostituto d’imposta. Tale ritenuta va effettuata a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario.

Per esigenze di semplificazione degli adempimenti, la ritenuta è mantenuta nella misura del 21% prevedendo che sia operata dagli ‘intermediari’ a titolo d’acconto indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario.

Il documento di prassi amministrativa precisa inoltre che qualora i soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare o gestiscono portali telematici incassino o intervengano nel pagamento dei canoni, il contribuente è tenuto, per ciascun periodo d’imposta, a determinare l’imposta dovuta e a versare l’eventuale saldo dell’imposta, ottenuto previo scomputo delle ritenute d’acconto subite, entro il termine per il versamento a saldo delle imposte sui redditi. I dati dell’imposta dovuta, delle ritenute subite e dell’imposta a saldo sono indicati nella dichiarazione dei redditi.

Il comma 63, lettera c) sostituisce il comma 5-bis dell’art. 4 del Dl n. 50/2017 e modifica la modalità con la quale gli intermediari non residenti possono adempiere agli obblighi fiscali connessi alla disciplina delle locazioni brevi. Scopo della modifica normativa è adeguare l’ordinamento tributario nazionale alla sentenza della Corte di giustizia Ue del 22 dicembre 2022, causa C-83/21, Airbnb.

A seguito di questa modifica: i soggetti non residenti, che hanno una stabile organizzazione in Italia, effettuano gli adempimenti tramite la stabile organizzazione. Invece, i soggetti residenti in un Paese Ue, riconosciuti privi di una stabile organizzazione in Italia, possono adempiere direttamente agli obblighi o nominare, quale responsabile d’imposta, un rappresentante fiscale in Italia. I soggetti residenti al di fuori dell’Unione europea, con una stabile organizzazione in uno Stato membro dell’Unione, assolvono con questa agli adempimenti. Per i soggetti residenti al di fuori della Ue, riconosciuti privi di una stabile organizzazione nella Ue, che non ottemperano alla nomina del rappresentante fiscale, opera la disposizione che prevede una responsabilità solidale dei soggetti residenti nel territorio dello Stato che appartengono al loro stesso gruppo.